11月环京房地产市场运行情况：楼市低迷 购房者信心不足 市场复苏仍待时日

时间： 2022-12-01 03:17     浏览量：521

政策环境：11月以来房地产市场利好颇多。央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。

土地市场：虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，加之市场趋冷下，企业投资意愿进一步减弱。

新房市场：由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售仍呈现低迷状态，市场复苏仍待时日。

二手房市场：部分购房者向新房市场回流。加之疫情因素二手房市场呈现下滑趋势。

01  政策环境

11月以来房地产市场利好颇多。央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。连续三重金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持，但政策端支持力度加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。从河北来看，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。

1. 开发政策：

1) 邯郸： 2022年11月15日，邯郸市人民政府办公室发布关于《邯郸市新建商品房预售资金监管办法（修订版征求意见稿）》公开征求意见的通知。（一）取得《商品房预售许可证》的申请使用资金额度不得超过重点监管资金的20%；（二）主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的50%；（三）二次结构完成的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的70%；（四）单体六方竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的85%；（五）竣工验收备案的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的95%；（六）完成首次登记的，全额拨付监管项目的剩余监管资金。（七）装配式结构的建筑可以在项目工程形象部位达到主体结构一半的条件下，增设一个资金使用节点，累计使用资金额度不得超过重点资金的35%。在房企资金链断裂时有发生的情况下，对房企申请使用资金额度下调，资金监管额度占比增加，通过行政手段监督房企，一旦发生资金断裂，政府将有更多资金托底，一定程度上稳定客户购房信心。

2. 城建规划：

1) 石家庄： 10月末石家庄市自然资源和规划局发布《石家庄市国土空间总体规划（2021-2035）》（公示稿），规划城市发展规模到2035年全市常驻人口达1220万人，城镇人口达到1000万人，中心城区人口超500万人；构建“一主、四辅、两带“的城市空间结构；优化城市空间布局，在二环内做“减法”，大力推进城市更新；在二环外做“乘法”，实施拥河战略；构建现代化产业体系，大力发展现代服务业，推进新一代电子信息和生物医药两大产业率先突破，强力培育现代食品、商贸物流、装备制造等产业向千亿级产业集群进军。

2) 保定：保定市2022年第四批重点项目开工，总投资188.2亿。2022年保定市持续大力推动现代化品质生活之城的建设，随着第四批次重点项目启动开工，再次拉动了483.6亿总投资，其中含纳了22个县(市、区)，汇聚172项重大民生类项目集中开工，让我们再- -次见证了保定市政府为建设好这座千年古城的决心。

3) 雄安：11月以“擘画千载 逐梦雄安”为主题的2022中国国际数字经济博览会数字雄安高峰论坛在线上举办。会议上雄安城市计算中心正式投入运营、算法训练中心平台、容东片区首片数字道路正式投入运营三项数字建设成果发布，充分展示雄安新区数字城市建设成果。同时中国中铁产业集群疏解雄安新区揭牌暨启动仪式在雄安新区举行。中国中铁旗下多家企业同步整体搬迁到雄安新区，并加快选址统筹投资建设中铁雄安基地，这也是首个央企产业集群入驻雄安新区。本月，雄安新区官方发布了教育规划，至2025年，雄安新区将打造20个“双减”示范校，新增2所省级示范性高中、打造3所特色普通高中，培育1个职教集团，评选建设3个示范性产教融合实训基地。

4) 沧州：11月16日，沧州市自然资源和规划局进行关于「沧州市国土空间总体规划（2021-2035年）」（公示稿）公示的公告，包含城市发展定位与策略、做强做大中心城区、规划的实施保障等多个重要篇章，规划至2035年沧州中心城区形成一个人口超百万大城市，跟据七普数据显示目前是76万人，距离超百万的目标任重而道远。另外本月国务院正式批复，同意在沧州等33个城市和地区设立跨境电子商务综合试验区，具体实施方案由所在地省级人民政府分别负责印发。

3. 人才政策：

1) 石家庄：11月6日，石家庄市人社局根据人才引进需要，发布《石家庄市2023年度事业单位“英才入石”选聘通告》，2023年度事业单位“英才入石”选聘岗位共190个，要求选聘对象年龄在18周岁及以上，35周岁及以下且具备相应学历及技能。本次选聘相较之前门槛有所降低：①往年要求双一流，今年普通高校均可报考，②往年要求应届生，今年允许21、22年未落实单位的毕业生可报考。岗位难度有所提高：①岗位学历硕士以上学历，②名额从22年674降至190个。

02  土地市场

虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，加之市场趋冷下，企业投资意愿进一步减弱，整个河北土地市场冷冷清清。由此来看，土地成功出让的难度也越来越高，这也会倒逼地方政府在接下来供地时要精准匹配房企投资需求才可能改观目前市场局面。

1. 石家庄：11月石家庄土地市场房地产开发用地供应6宗，成交7宗。供应5宗住宅类地块、1宗商服地块，总供应土地面积16.07万㎡，可形成建面33.89万㎡，总起始金额19.92亿元；成交3宗住宅类用地、4宗商服用地，总成交土地面积23.01万㎡，可形成建面62.85万㎡，总成交额36.68亿元，平均溢价率1.7%。其中土地编号[2022]025地块为北国仓库改造地块，北国、中海参与竞标，最终经过23轮竞价由石家庄北国春天房地产开发有限公司以44100万元竞得斩获，溢价率8.4%。12月石家庄土地市场棉二厂区地块在经历流拍、停拍后将第三次入市。

2. 唐山：供地大幅减少，成交大幅倍增：11月新增3宗涉宅地块供应，供应总面积23.3万㎡，出让楼板价1271元/㎡，地块位于曹妃甸、丰润等非热点区域；共21宗宅地成交，20宗位于曹妃甸，1宗位于古冶区；地块位置相对不佳，溢价率、成交楼板价普遍偏低。

3. 廊坊

1) 廊坊市区：本月成交1宗临空经济区地块，无供应，市场表现极为冷淡；综观全年，廊坊市区合计成交29宗经营性地块，其中临空经济区占23宗，但目前基本全部为政府出资，无市场化的二级产品入市。

2) 燕郊：土地市场连续几个月的断供后，本月供应1宗住宅用地。该地块占地面积4045㎡，建筑面积10112.5㎡ ，起始价4350万元。本次挂牌出让引入了限价机制，“在最高限价内，按价高者得的原则确定竞得人；超出最高限价时，不再接受更高报价，转为在“最高限价”的基础上现场竞报“现房销售”。

3) 香河：11月供应一宗纯住宅用地，位于中心城区板块，总建筑面积4.6万㎡，容积率1.5，出让底价1.6亿元，起拍楼板价3542元/㎡。本月暂无土地成交。

4) 大厂：无新增土地供应，成交仅一宗商办用地，建筑面积1.75万㎡，容积率2，成交总价0.18亿元，成交楼板价1040元/㎡，底价成交。

5) 固安：本月无新增宅地入市；仅中鼎于北部新城摘地1宗，成交总建面1.3万㎡，成交楼板价3046元/㎡。

4. 保定：

1) 保定市区： 11月无新增土地供应，成交总建面1.38万㎡，环比下降93%，楼板价1896元/㎡，环比下降29%。市场供应缩紧，房企拿地愈发谨慎。11月8日成交1宗综合用地(2022-084地块, 含住宅),秀兰以底价2610万元竞得，楼面价1897元/㎡。地块位于乐凯大街东、创业路北，出让面积5293㎡，约合7.94亩，容积率约2.6，该宗地块曾于2020年首次挂牌出让，最终流拍因无人报价流拍。

2) 涿州：11月8号挂牌2宗涉宅地块，合计占地面积3万㎡左右；今年土地市场持续低迷，无市场拿地动作，3月份成交一宗3.7亩的定向供应宅地，6月份成交一宗70.6亩的涉宅用地亦为本地房企接手，7月份成交一宗仅0.74亩的定向出让地块；今年1-11月合计成交仅75亩，同比下跌超过八成。

5. 承德：11月承德市区供应2宗，成交0宗，当前仍受前期存量住宅尚未竣工或未动工影响以及市场去化相对较慢导致房企及市场热度不足，政府供地放缓。2022年承德市本级供地计划来看，预计供应住宅用地仅22.22万㎡，较2021年64.67万㎡减少66%。

6. 沧州：11月份，沧州纯住宅土地供应3宗，成交2宗。供应地块分布在运河区1宗，渤海新区2宗。成交地块全部分布在新华区，新华区长芦大道西侧、永济路南侧CTP-2223，成交楼板价1162元/㎡，为沧州市安居房地产开发有限公司竞得。新华区永济路南侧、长芦大道西侧CTP-2226，成交楼板价816元/㎡。本月沧州土地成交宗数环比上月增加，总成交建筑面积5.93万㎡，环比增加62%。

7. 邢台：11月份截至目前，邢台涉宅土地供应27幅，建面110.61万㎡，供应面积环比微降、同比下降；成交方面，成交涉宅用地6幅，总建筑面积21.53万㎡，成交总金额3.47亿元，楼板价1611元/㎡，溢价率4.18%，成交面积环比、同比均下降，成交楼板价环比、同比均上涨。

8. 邯郸：11月份邯郸市区土地市场供应住宅土地1宗，位于丛台区，出让占地面积2.12万㎡，规划建面4.93万㎡。成交方面，邯郸成交土地成交3宗土地，全部位于丛台区东部板块，共成交61.70万㎡。其中邯出告字[2022]05号HD-2022-05-3土地，位于丛台路以南、娲皇路以北、积善成德街以东、一鸣惊人街以西，成交总价34820万元，成交楼板价4501元/㎡，被衡水天正竞得，为楼板价最高地块。另外中铁信托有限责任公司、中国五冶集团有限公司竞得的邯出告字[2022]05号HD-2022-05-2地块，位于毛遂大街以西、代召纬二路以北、绿园街（代召经三街）以东、代召纬一路以南，总建筑面积419688㎡，成交总价82500万元，成交楼板价1966元/㎡，为总价最高地块。

9. 衡水：土地市场成交量连续两个月破零，11月成交量环比上涨66%，供应量较10月有所下降，但总体供小于求，维持持续回暖的态势，成交四宗地均在河西板块，总建筑面积合计26.1万㎡，平均溢价率12.69%，其中衡水市桃城区2021-桃（棚改）28号地块成交楼板价1,942元/㎡，溢价率32.2%，由衡水恒丰房地产开发有限公司竞得。

03  新房市场

11月受疫情影响，整个市场基本处于停滞状态，除疫情外，当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足，因此预计2022年四季度商品房市场仍将处于下行态势。

1. 石家庄：11月住宅市场供求规模环比下降，成交价格小幅上涨但基本保持稳定。当月受疫情封控影响较深，包括主城区在内的多个区域一直静默，封控时长达半个月甚至更长，线下售楼部处于关闭状态，仅靠线上输出线上看盘预付定金，解封后线下转定，实际签约转定效果较差，造成市场整体供求量下降；项目方面，根据环京市场监测，共有7个项目加推补货，无新开项目入市，其中桥西区保利天汇项目加推两次，3号地为主力供货地块，房源充足、高性价比价格搭配高标装标，实现对区域内本土房企的全面压制，同时因户型设计、位置优势、价格优于区域内同豪宅竞品中海汇德里，自九月开盘以来去化较好。受疫情影响，新入市项目营销节点推后，南海天玺华府项目取得预售后，已开始意向登记，处于蓄客宣传阶段（售楼部暂未开放），预计12月开始认筹；原河云墅项目展厅开放宣传数月，预计也将于12月入市蓄客；旭辉铂云府售楼部经过整改后已正式开放，预计入市时间将推后至23年；花海十二城，宣传和建设施工节奏较慢，入市节点有所推迟。

2. 唐山：供应成交均有较大降幅，均价基本持平：11月唐山供应面积16.1万㎡，环比下降21%。成交面积19.5万㎡，环比下降17%，成交均价10179元/㎡，环比持平。低首付、超值准现房、特价房送车位、送装修等仍为主要营销手段。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：供求再回低谷。十一之后从安次区开始疫情反复，本月仅荣盛桃李观邸项目取证144套（10月份5个项目合计取证576套）；本月到访亦随之大幅下滑，一方面是部分售楼处处于封控状态不允许接待客户，另一方面客户也不愿出门看房；进而导致60余个在售项目合计成交仅在100余套左右（7-10月份月均成交700套左右），环比下滑超过8成；成交均价仍在筑底阶段，相对波动不大。本月无项目开盘加推；本月虽然荣盛取证，但在目前严格封控的市场下，并未进行开盘或者加推的动作；产品营销方面由于“双十一”遇上“严封控”；虽然在双十一的节点下，东胜、三叶、合生、荣盛等项目纷纷推出特价房或高赠送等活动，但因疫情的严控，效果极不理想，单周去化基本在个位数。从冷静的“金九银十”，到“冰封”的十一月，新房市场今年很难再有起色，同比将下滑四成左右。

2) 燕郊：受疫情影响，供求相应下降，售楼处到访量明显下降。各个项目仍积极营销，双11购房节推出特价房源，线上认购等活动。

3) 香河：本月依旧没有新增供应，开发商加推热情较低，市场存货可选性小，成交量持续低迷，仅个别项目有个位数成交；香河均价连续多月稳定，但处于较低水平。产品营销方面，荣盛双11好房节，举行主题为“用心buy家”活动，水岸花语到访大转盘、成交砸金蛋、限时特价房。

4) 大厂：11月无新增供应，虽然有双11促销，但前期储备客户需求已大部分释放，成交量连续下降。大厂成交均价较上月变化不大，主要均价段在9800-10500元/㎡之间。产品营销方面以特价房为主。路劲公园上城特价房10000-10800元/㎡，79-112㎡，一口价优惠，正常首付送精装修车位，可选购价值10万元家装礼包。早安北京准现房特价11000元/㎡，送车位。

5) 固安：本月新增供应4.74万㎡，环比下降38%，成交约1.25万㎡，环比下降55%，成交均价10210元/㎡，环比基本持平。营销措施无新变化，仍以降价促销为基础，加以低首付、现房、赠送车位装修等附加优惠加以刺激；中部城区刚需热门楼盘去化相对较好。 

4. 保定

1) 保定市区：本月新增供应6.38万㎡，累计成交7.99万㎡，环比下降17%，均价10833元/㎡，环比下降2%，库存126万㎡，环比下降1%，去化周期14个月，受供应减弱影响，去化周期缩短。典型项目华中尚玉园本月成交78套，成交均价15000元/㎡，价格下降250元/㎡，降幅2%。长城家园本月新增供应100套，当月成交100套，成交均价8100元/㎡。碧桂园星河湾推出特价房，同时加大促销力度，成交均价8741元/㎡，价格环比下降9%，本月去化34套。

2) 涿州：11月1号晚8点涿州部分区域开始静默，之后市场到访及成交逐周下滑，全市30余个在售项目本月成交量仅在120套左右，环比下滑超过6成；成交均价继续下滑到8600元/㎡上下，环比上月下降200元/㎡左右；中冶、中铁、北京城建等央国企亦将“以价换量”定为常态。目前政策手段对于市场的刺激有限，而传统的营销方式难敌疫情封控，客户的到访已成问题，转化更难有突破，预计四季度“去化艰难”，全年来看去化量将同比下滑4成以上。

3) 高碑店：11月整体供应1.75万㎡，环比持平，同比下降88%，成交3.77万㎡，环比增长113%，同比下降64%，成交均价8450元/㎡，环比增长6%，同比下降2%。万象瑞都本月去化409套，均价8900元/㎡。紫悦府本月特价房促销，成交均价7273元/㎡，价格下降500元/㎡。 

4) 涞水：1-11月整体成交量与去年同期相较下跌超6成；涞水市场需求受到环京疫情以及北京疫情的双重影响，之前占比较大的返乡置业人群需求锐减，对于典型内生型市场的涞水市场产生较大打击。10月促销过后，市场反响较弱，本月成交78套，0.94万㎡，整体成交依旧以京南首府、花溪壹号院及碧桂园云璟三个项目为领衔。本月京南首府成交价格依旧与上月即10月促销价格持平，共成交28套。碧桂园云璟项目本月成交9套，即便强销二期产品，但整体城区需求下降严重，目前新入市供应地块极少且流拍严重，城区以及外围板块房地产市场预计将持续低迷。

5. 张家口：11月受疫情影响，到访量惨淡，市场成交更为惨淡，全市成交不足2000㎡，价格变化不大，整体市场有价无市。成交区域分布上，只有张家口市区的中粮祥云小镇和中泰城有成交，其他区县如怀来、崇礼、下花园等全部挂零。在整体大疫情的背景下，中粮祥云项目本月未加推，目前仍是顺销期，依靠本身的教育优势，商业配套优势，性价比等因素，均价8100元/㎡，依然是本月销冠项目。

6. 承德：从市场表现来看，随着政策放松，市场基本进入平稳发展期，疫情反复及管控导致项目端去化受到拖累。项目端，本月中瑞·鼎峰城、碧桂园崇德府为主要加推项目，其中中瑞·鼎峰城加推30套，月度去化率约95%；碧桂园崇德府加推27套，月度去化率约96%，贷款98折。客户层面，项目区位依旧关注度较高，同时对社区自身配套需求也在提升，因此品牌房企及大盘项目去化相对较好。本月营销方面，产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

7. 秦皇岛：11月无新推楼盘。近两个月秦皇岛由于疫情反复进入封控状态，楼市信心不足，观望情绪浓厚，销量低迷，价格微降基本平稳。开发商继续躺平，保持顺销模式，没有出台有冲击力的促销活动。

8. 沧州：自10月底，沧州就进入了“间歇式”的封控状态，虽然中间有过解封，但是路上仍然没人，解封居民的主动出行意愿不高，自我防控意识很强，项目层面的营销已无意义，基本无法吸引客户到访，更谈不上转化。本月在售的三十余个新房项目去化“破零” 已成困难。

9. 邢台：11月主城区商品房销量环比、同比均下降；成交均价环比、同比也呈现下降态势，市场成色略显不足，现阶段整体市场处下行阶段，但因疫情防控政策的收紧，导致各项目的到访客户逐渐减少，随之而来的是部分项目的成交量出现停滞状态。

10. 邯郸：疫情卷土重来，商品住宅市场来访量和成交量被腰斩，虽部分项目线上购房折扣，推出特价房等，但整体成交明显下降。成交价格方面，改善产品成交占比增加，成交价格明显增加。本月邯山区南部板块新盘常瀛置业观林府线上开盘，正式入市，项目定位城市品质刚需、首改、二改。2022年9月30日启动认筹，累计认筹约300组。开盘推出2#18F毛坯小高层，5#18F毛坯小高层，6#楼6F毛坯洋房，7#楼18F毛坯小高层，12#6F毛坯洋房，共240套，约3.06万㎡，货值约3.25亿元。至11月12日共认筹300组，开盘解筹70组，按套去化率29%。产品营销方面：保利·阅云台从2022年11月17首付分期，首期5%，12月10日前付剩余15%；泽信公馆，11月18日-20日，5号楼钜惠返场，享额外99折；春华秋实买房送装修，交8000元享受8万元大礼包；交1.8万元，享受18万元大礼包；泽信·云筑双11钜惠，限时优惠11111元，好房、车位全配齐（限指定房源）；部分房源首付5万起；限量11套清栋好房一口价。

11. 衡水：11月的市场供给和需求双双下降，供给端动力不足，对于在售项目，一些楼盘继续推出优惠活动，如德贤华府推出两套一口价房源，6668元/平起；上海公馆·南区清盘优惠，购房1万抵2万等。新入市项目明显减少，只有少数楼盘开放，如太和·龙樾中湖开盘，13#、7#、4#、14#、6#、5#开售等。2022年接近尾声，供求双方动力均不足，叠加疫情疫情，衡水目前处于静默状态，供求或将逐渐进一步下行。

04  二手房市场

受新房降价以及金融16条等政策出台等影响，部分购房者向新房市场回流。加之疫情因素二手房市场呈现下滑趋势。

1. 石家庄：11月受疫情静默影响，石家庄二手房成交价格，成交量，新增带看数量均有所下降，新增房源数有所增长。

2. 唐山：成交一般，价格下滑；二手房成交均价9752元/㎡，环比下跌0.6%；二手房挂牌量大然接盘者寥寥，预计较长一段时间价格持续下滑。

3. 廊坊

1) 廊坊市区：本月廊坊市区挂牌及成交套数双降，本月新增挂牌套数在300套左右，环比下滑五成左右；本月成交套数在180套左右，环比下滑六成左右，二手市场亦受疫情封控。

2) 燕郊：市场降温，成交意愿下降；本月二手房成交量持续下降，成交价格环比上涨0.6%。买方可供选择的房源多等着降价，卖方看价格被谈下来不着急出手，买卖双方成交意愿下降，二手房交易进入死循环。

3) 香河：二手房市场成交量微降，价格上涨。11月香河在售二手房5800套左右，本月新增供应约510套，本月销售二手房约340套。11月香河交成交均价7432元/㎡，环比下跌14%，同比去年下跌21%；成交房型主要为二居和三居，分别占比45%、35%。

4) 大厂：11月二手房在售约6700套，本月新增挂牌约510套，成交约300套，成交均价13929元/㎡，环比下跌0.6%，同比去年下跌3.7%。成交户型主要为二居占比57%，三居占比26%。

5) 固安：受疫情封控及同区域新房降价促销影响，二手房成交量持续走低，成交以北部及中北部孔雀城等品质次新楼盘为主；价格环比下滑2%。

4. 保定

1) 保定市区：本月挂牌均价11668元/㎡ ，价格上涨约2340元/㎡，环比涨幅约25%，成交房源多数地段较好，拉高整体均价。二手房成交也从侧面说明保定新房市场缺乏百姓信得过的品牌房企项目。

2) 涿州：本月去化回升至400套左右，整体库存略有下滑，但整体去化压力仍然较大，去化周期接近2年，且随着新房市场的不断降价，逐渐挤压二手房价格下探。

3) 涞水：本月二手房市场均价为6746元/㎡，环比上浮0.32%，仍与去年同期水平相差较大，新房市场持续低迷对于二手房市场影响较大，整体市场一二手房均进入低点。

4) 张家口：11月二手房市场同样受疫情影响巨大，市场极为冷清，成交均价7021元/㎡，环比上月微跌0.12% ，同比去年同期下跌7.62%，之前出台的财政政策由于疫情的影响并未起到推动居民二手房置换新房的信心。

5. 秦皇岛：本月二手房成交均价10558元/㎡，环比下降0.80%。疫情原因连续封控，市场消费意愿下降，回收资金需求增加，因此部分二手房降价空间较大，如紫城半岛项目部分房源，套降价达20万，但市场仍成交惨淡。

6. 沧州：封控对于二手房市场同样致命，同时沧州超万套的二手房挂牌量对于目前的市场体量和需求仍然是天文数字，去化压力巨大。在市场趋势上，二手房市场也将出现分化，客户置业从“有居“向”优居“转变。

05  市场预判

继金融16条之后，近期三大金融部门再次表态，支持房企合理融资需求。可以期许的是，房企整体融资环境将实质性改善，优质民企或将明显受益，短期融资“输血”将有助于帮扶优质民企恢复经营“造血”功能。预计房企供给侧改革已接近尾声，央国企、优质民企经营将逐步回归正轨，出险房企仍将有序出清。

另一方面，居民就业及收入预期下滑。2022年以来，受国内疫情反弹等多方面因素影响，城镇居民失业率持续保持高位，受此影响，缺失的信心重塑仍需时日，尤其那些人口持续净流出、居民过度加杠杆购房的弱三四线城市，市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳还需经历更长时间周期。（来源：克而瑞）

备注：数据截止到2022年11月25日